Die ehrliche Antwort auf "Mieten oder Kaufen?" ist unbequem: sie hängt von mehr Variablen ab, als die Frage suggeriert. Der Rechner oben ist ein Modell, keine Empfehlung. Was er gut kann: kalibrieren, was jeder Weg kostet, sobald der Vergleich wirklich gleich aufgestellt ist.
Wie das Modell funktioniert
Für den Kauf rechnen wir Einmalkosten (Eigenkapital + Grunderwerbsteuer nach Bundesland-Satz + 2 % Notar/Grundbuch + 3,57 % Maklerprovision), dann eine feste monatliche Annuitätenrate. Jährlich kommen Hausgeld und Instandhaltung (~1,5 % des Immobilienwerts pro Jahr) dazu. Die Immobilie steigt mit einer einstellbaren Rate im Wert. Nach N Jahren ist die Vermögensposition des Käufers das Immobilien-Eigenkapital (aktueller Wert minus Restschuld) minus die Gesamtaufwendungen.
Für die Mietseite verfolgen wir die kumulierte Miete als Kosten des Mieters. Die Miete wächst jährlich mit einer einstellbaren Rate. Das Break-even-Jahr ist das erste Jahr, in dem das Vermögen des Käufers (aufgebautes Eigenkapital minus alle Aufwendungen) die Miete übersteigt, die der Mieter im selben Zeitraum gezahlt hätte. Das ist die Antwort auf "wie lange muss ich bleiben, damit sich Kaufen lohnt?" Wenn Kaufen unter Ihren Annahmen nie gewinnt, sagt der Rechner das offen.
Was, wenn der Mieter die Differenz anlegt? Ein disziplinierter Mieter, der Eigenkapital und monatliche Differenz in einen ETF steckt, kann selbst dann besser dastehen, wenn Kaufen kostenseitig die Null überschreitet. Das ist eine andere Frage , nicht Mieten gegen Kaufen, sondern Immobilieneigentum gegen Aktienmarkt-Eigentum. Wenn dieser Vergleich für Sie zählt, behandelt ihn der Anlagevergleichsrechner direkt.
Was das Ergebnis stark verschiebt
Haltedauer
Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer + Notar + Makler) sind etwa 9-12 % des Kaufpreises. Kaufen ist in den ersten Jahren eine reine Kostenposition, bis Wertsteigerung und Tilgung diese Kosten überwiegen. Je länger Sie halten, desto eher gewinnt Kaufen; je kürzer, desto eher gewinnt Mieten.
Anfangstilgung
Die Anfangstilgung bestimmt sowohl Ihre monatliche Belastung als auch die Gesamtzinsen über die Laufzeit. 1 % Tilgung bei aktuellen Zinsen bedeutet eine Laufzeit von 35-40 Jahren und etwa doppelt so viele Gesamtzinsen wie eine 3 %-Tilgung, die nach ~22 Jahren abbezahlt ist. Die meisten Banken empfehlen mindestens 2 %. Standardwert im Rechner.
Das Verhältnis Miete zu Kauf
Wenn eine vergleichbare Mietwohnung deutlich günstiger ist als Hypothek + Hausgeld + Instandhaltung, spart der Mieter jährlich erheblich. In München ist die Lücke oft eng genug, dass Kaufen nach wenigen Jahren vorn liegt; in Leipzig oft weiter und Mieten gewinnt länger. Nutzen Sie eine Vergleichsmiete für dieselbe Immobilie, nicht eine günstigere Alternative.
Wertsteigerung der Immobilie
Deutsche Wohnimmobilien sind langfristig real um etwa 1,5 % p.a. gestiegen, mit erheblichen regionalen Unterschieden. München und Berlin haben überdurchschnittlich zugelegt; kleinere Städte hingegen unterdurchschnittlich oder real verloren. Nutzen Sie einen Wert, der Ihren lokalen Markt widerspiegelt.
Was wir nicht modellieren
Steuerliche Absetzbarkeit der Hypothekenzinsen. In Deutschland für selbstgenutzte Immobilien nicht zulässig. Nur Vermieter können Zinsen auf Mietobjekte absetzen.
KfW-Förderungen und BAFA-Zuschüsse. Für manche energieeffiziente Immobilien verfügbar, aber zu situationsspezifisch, um sinnvoll modelliert zu werden. Bei Bedarf einfach zum Eigenkapital addieren.
Spekulationssteuer beim Verkauf der Immobilie. Eine selbstgenutzte Immobilie ist steuerfrei, unabhängig von der Haltedauer, sofern sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei vermieteten oder leer stehenden Immobilien fällt Spekulationssteuer an, wenn innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird. Hier nicht modelliert, aber bei kurzen Halteperioden auf Renditeobjekten relevant.
Abgeltungssteuer auf das ETF-Portfolio. 25 % plus Soli auf realisierte Gewinne. Wir vergleichen Bruttoperformance, weil steuerliche Situationen individuell sind; im Kopf etwa 26-28 % vom Portfoliogewinn abziehen, um das Nach-Steuer-Bild zu sehen.
Mietpreisbremse. Wo in Kraft, begrenzt sie Mietsteigerungen bei bestehenden Mietverhältnissen. Die Standard-Annahme von 2 % Mietsteigerung spiegelt den groben Durchschnitt wider; niedriger wenn Sie stark geschützt sind, höher in Märkten ohne effektive Bremse.
Der größere Rahmen
Kaufen ist nicht nur eine finanzielle Transaktion; es ist auch eine Entscheidung über Mobilität, Lebensphase und wie Sie wohnen wollen. Ein Mieter mit einem Portfolio gleicher Größe hat mehr Flexibilität; ein Käufer mit gleichem Vermögen hat mehr Stabilität. Der Rechner misst nur die finanzielle Dimension. Ob die Antwort für Sie Richtung Kauf oder Miete tendiert, hängt davon ab, wie Sie alles neben den Zahlen gewichten.